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  最近，运联研究院接到一些冷库运营商的电话，询问是否有冷链企业要租仓库，怎么样才可以把冷库租出去；甚至有投资人问，冷库为什么空置率变得那么高了。

  近两年，新冠疫情反复，消费者对于食品安全更加重视。尤其是大家对于冷冻食品的防疫安全，关注度显著提升。疫情下，到店消费受到限制，线上生鲜电商得到快速地发展，冷链物流需求明显增加。

  2021年底，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》。规划提出，到2025年，布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络，带动提升冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化运行水平。

  这是我国第一份关于冷链物流领域的“五年规划”，可见国家对于冷链物流的重视。同时，这也预示着，新发展格局下，国家将以更大力度推动冷链物流发展。这让更多玩家看到了冷链市场的机会，慢慢的变多玩家入局。

  “十四五”规划后，全国各地冷链政策频出，为冷链企业“开绿灯”。同时，冷链产业上下游企业如凯雪冷链、恒冰物流均已启动IPO；乐禾食品、鲜生活等餐饮B2B平台也获得巨额融资；中通冷链、瑞云冷链等冷链零担网络也得到了加快速度进行发展布局，冷链赛道变得火热。

  往年，夏季都是一年中冷库出租率较高的时期，甚至是“一库难求”。但进入2022年以来，各区域核心城市如天津、南京、武汉等都出现客户退租、仓库租不出去的情况。

  有些冷库开发商或运营商为减少空仓率、快速出租，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等优惠措施，但租不出去。冷库突然变“冷”了。

  疫情之下，冷链需求量开始上涨迅速，但为何总体看下来，冷链仓储市场表现却并不理想？

  春节后，全国主要大城市都出现了疫情反复的情况。疫情防控下，居民消费者只可以通过线上购买生活物资，无法到店消费，餐饮门店收入受到断崖式下滑。

  与之对应的生鲜供应商，也受到极大的挑战。生鲜没有了销路，资金链就紧张，大量的供应商被迫破产或转型。这种情况下，冷库只能退租。

  自国家发布“九不得”以来，社区团购的发展受到抑制，中小玩家纷纷退场。剩下的四强选手——美团优选、多多买菜、淘菜菜、兴盛优选，也纷纷关闭亏损严重的非目标核心城市。作为仓店一体的新零售生鲜电商代表，盒马的部分自建物流基地、供应链园区已对外开放，对外招租，说明其之前高估了未来业务量，预期并不理想。

  餐饮B2B平台的美菜、快驴等，也由于持续没找到盈利模式，开始全国收缩区域，由原全自营转为平台模式，降低自身经营成本风险；生鲜前置仓上市玩家叮咚买菜、每日优鲜也在撤城“断臂求生”，以求亏损更少，在财报上数据更“好看”。

  首先，有些冷库开发商和运营商只关注到冷库总需求旺盛，而忽略需求的区域性特征。物流设施需求是有区域特性的，这决定了资源配备也需要差异化。由于多数玩家缺乏开发运营经验，跟风投资，项目选址不合理，产品与市场需求不匹配。

  比如，有玩家只考虑一线城市冷库供不应求，所以在周边大量拿地开发以承接外溢需求。但是，有些城市，只是单纯中转仓储，内需并不强。如天津市多以进口冻品为主，冷库多是仓储集散型为主，在此扩建略显鸡肋，最后导致天津冷库市场目前供大于求。

  其次，这种非根本性需求更改（如供应链模型改变），所形成的需求量开始上涨存在周期风险。即因一波短期的红利，而大量投入资源；一旦风口过去，再加上供给本身存在时滞，最终供给远大于长期需求，租金下行压力必然会加剧。

  如今，随着线上触点集中，流量成本提高，线下转线上的趋势慢慢的开始淡化。且头部生鲜电商自建仓能力提升，外协仓需求有进一步下降的可能，同时“十四五规划”下各区域建立更多的冷库基础设施，预计冷库空置率会促进上涨。

  首先是冷库的位置选择，需要考虑到仓库的地理位置如何、周围交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流运输是否方便，以及电力、场地要求等是不是满足该冷库的投资建设要求。

  其次是考虑周边的产业类型，是否与冷库的需求相协同。该城市内的冷链供应链如何，主要是哪些客户，分别需要什么样的冷库，是高标库还是平仓，是冷冻占比大还是冷藏占比大；目前市场上的冷链企业的冷库需求，未来该区域内潜在的市场需求；以及目前的客户类型，未来客户的变动情况等等。

  因为传统物流地产纳税能力弱，政府对物流用地的用途细分也有要求，普通的仓储基本拿不了地。冷链物流、医药等新物流体系，由于技术上的含金量较高，前期基建投资也能满足投强要求，同时满足国家“十四五”冷链规划要求，因此是重点招引对象。

  冷库的建造，最主要的就是要考虑到客户的需求。以温度为例，不同的产品，要求的存储温度几乎都不相同。按照冷库存储产品要求温度的不同，可以将冷库分以下6类：恒温库、保鲜库、冷藏库、冷冻库、速冻库以及超低温库。

  所以建造或者改造冷库时，需要仔细考虑能否匹配客户的需求：比如，客户要哪个温控区间的冷库，需要多大的冷库，冷库的仓型是否匹配客户的业务类型等等。只有了解到该冷库覆盖周边城市所需要的各温度区间的冷链食品，合理分配冷库细分类型，才能更实现用户需求。

  过去10年来，经济资源向一些发达区域聚集的趋势越来越明显。这时，一些玩家看到冷链的发展机会后，没有实际了解客户的真实需求，拿到地后就投资建冷库。这种机会主义，不利于玩家建设自身竞争壁垒，一旦红利周期性与供给时滞性之间的矛盾激化，必然无力抵抗租金和出租率持续下行的压力。

  只用房地产的思维来运营和投资冷库，是非常不理智的行为。没有运营内涵，没有意向去重点培育项目所需的团队，最后租金难以覆盖成本，只能草草收场，面临仓库无法租出去的境地。这在某种程度上预示着，需要更多关注基建的运营内涵，才能在较长的周期里保有竞争力。

  对于冷库赛道本身来说，金融工具逐渐完善、营商环境逐渐优化的当下，更加有助于行业的快速发展和迭代，赛道的长期价值有待凸显。对于玩家来说，有运营实力、有经验团队、有创造新兴事物的能力的玩家，才可以在一定程度上完成弯道超车，甚至保持长青。

  近年来我们国家物流仓储行业快速地发展，高标仓、智能仓、逐渐取代传统仓库，并向全自动化、高标、智能化发展。

  近日，陆海新通道中老铁路磨憨铁路口岸进境水果指定监管场地通过中国海关总署验收，来自老挝、泰国等东盟国家的进口水果，均可通过中老铁路冷链水果专列运输。行业人士、专家这样认为，冷链列车将带来香蕉进口的变化。

  今年10月，市发展改革委、市商务局发布的《天津市加快冷链物流发展实施方案》提出，到2025年，创建3个国家骨干冷链物流基地，全市冷库库容达到1100万立方米……